2015年，杭州土地拍卖市场累计收入超过600亿；2016年，这一数字飙升至1600亿；到了2021年，更是达到了3100亿；然而，到了2024年，这一数字又有所下降，回落至1100亿——在这十年间，杭州土地拍卖市场经历了“Λ形”走势，总计收入超过了2万亿。
今年伊始至今，杭州市的土地出让收入与去年全年持平，甚至超越了上海，重新夺回了全国第一的宝座。作为一座新兴的科技创新城市，其土地拍卖市场的走势，有望从“Λ形”转变为“N形”。那么，杭州的土地拍卖为何如此火爆？未来的房地产市场又将呈现怎样的走势呢？
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亚运刺激杭州土拍三连冠
若欲出售土地，首要条件是必须拥有土地。与深圳因土地资源匮乏而存在的“先天缺陷”不同，自新世纪伊始，杭州得益于行政区划的调整，其规模急剧扩大。起初，萧山、余杭两地将市撤销并升级为区，随后，富阳、临安、建德、桐庐等县市也相继并入，使得杭州的面积迅速膨胀至近1.7万平方公里。在GDP排名前十的城市中，杭州的面积与北京持平，几乎是上海的近两倍。
新世纪初期，房地产市场热度持续攀升，杭州的土地拍卖甚至突破了千亿大关。然而，自2010年实施了历史上最严格的楼市调控政策“国十条”起，直至2015年全国范围内展开的棚户区改造和去库存浪潮，这期间数年，主要城市的房地产市场和土地拍卖市场逐渐陷入了低迷。到了2015年，杭州的土地出让收入仅略高于600亿元。
2015年9月，杭州荣获第19届亚运会主办城市的殊荣，这一决定为当地土地拍卖市场的火爆埋下了伏笔。紧接着，2016年杭州通过卖地筹集了高达1612亿元的资金，这一数字较上年增长了166%。从2017年至2019年，杭州的土地收入连续跨越了2200亿、2400亿、2800亿的大关，连续三年稳坐全国卖地收入排行榜的榜首位置。
杭州连续三次土地拍卖成功，背后存在内外部两方面的原因。从外部环境来看，自2015年以来，棚户区改造催生了巨大的市场需求，房地产企业纷纷采取高杠杆策略进行土地收购，浪潮一波高过一波；而从杭州自身的需求来看，该市需要依赖土地财政来支持基础设施建设，同时，亚运会的举办权也极大地推动了土地出让收入的显著增长。据中新网报道，杭州亚运会的比赛和训练场馆建设总投资高达101.9亿元，这一数字比广州亚运会多出近30亿元。
2018年，杭州展开了代号为“5433”的现代综合交通大会战，工程包括建设全长552公里的快速路和高速公路、400公里的轨道交通、350公里的铁路线，以及三大水陆空枢纽的建设。这些项目的总投资额高达数千亿。
浙江省统计局发布的研究报告显示，在2016至2020年间
奥运会和亚运会等重大赛事，中央及省级财政部门均会提供资助——比如，浙江省财政厅在阐述2021年预算执行情况时提到，“已预先拨付10亿元用于杭州市亚运会的赛事运营资金”——然而，主要资金缺口仍需由举办城市自行填补。若要在短时间内筹集如此庞大的资金，出售土地似乎成为唯一途径。
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杭州土拍冲顶三千亿后回落
地方财政对卖地收入的依赖程度，通过土地财政依赖度（即政府性基金收入与财政收入之比）得以体现。以2021年杭州为例，亚运会举办前夕，其卖地收入高达3084亿元；同年，政府性基金收入与一般公共收入的比率达到了103.1%；进入2022年，这一比率更是攀升至130.7%，显著高于同期其他主要城市的水平。
卖地收益的迅猛增长，导致房价持续上升。得益于数字经济的迅猛发展以及G20峰会、亚运会等重大活动的强力推动，杭州的房价迅速攀升，2022年已超过每平方米4万元，仅次于一二线城市和厦门，比经济规模相当且地理位置相近的南京高出超过15%，而居民的负债率更是位居全国首位。
自2018年起，杭州在购房限制方面逐步增强调控力度，不仅在购房资格、贷款资格等市场准入条件上不断升级，而且在土地拍卖价格、房价控制、新房限售等交易环节中，实施了多项调控措施，政策如同连珠炮般密集出台，甚至有时是一系列修补措施接连推出。杭州房地产市场因而出现了摇号购房、新房与二手房价格倒挂等一连串奇特现象。
城市成本持续攀升，杭州的“大城市病”现象逐渐显现。特别引人关注的是，那些从一线城市迁至杭州的年轻中产家庭，开始体会到生活的艰辛，高房价、学区房、交通等问题接踵而至。自2023年起，杭州的房地产市场开始出现回调，土地拍卖市场也随之迅速下滑。
触发对当前房地产市场担忧的，是阿里集团总部所在地未来科技城板块房价的大幅下跌——就在那时，阿里集团启动了“1+6+N”的组织结构调整，并由此引发了裁员的风声，根据最新的财报数据，截至2023年3月，集团员工数量同比减少了4524人——未来科技城的“三兄弟”楼盘房价普遍下滑，尤其是东原印未来，其成交单价最高曾攀升至9万元，而当时的最低挂牌单价大约在5.4万元左右。
一时间，关于“杭州房价将崩盘、程序员因高杠杆导致房产断供”的传言四处传播；同时，当地媒体《杭州房东的焦虑：我的二手房难售》一文也迅速登上热搜。2023年，杭州的土地出让收入自六年前以来首次跌破了2000亿元大关，较上年同期减少了近两成。
2023年年末，杭州在放宽土地价格限制的同时，部分区域亦解除了新房售价的限制；进入2024年上半年度，该市在实施限购政策近八年之后，全面放开了购房限制，旨在催生更多的购买欲望。然而，这些举措并未带来预期的显著成效——2024年，杭州的土地出让收入达到了1169亿元，而同期土地财政的依赖程度也降至了58%。
2025年上半年，宅地出让金突破百亿大关，城市平均溢价率呈现波动/中指研究院发布数据
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“六小龙”概念助土拍升温
今年初，杭州的土地交易市场再度迎来热潮。在短短半年的时间内，共举办了19场土地拍卖会，涉及住宅用地共计68宗，成交总额达到了1160亿元，这一数字几乎与去年全年的总额相当。其半年内的成绩甚至超过了上海，在全国上半年土地出让金排行榜上位居首位。与此同时，土拍楼面价的新纪录被连续三次打破，最终锁定在每平方米8.8万元，仅次於北京和上海。
业内人士对杭州土地拍卖市场持续火爆的原因进行了深入分析，从供给和需求两个角度进行了阐述。自今年起，杭州主城区推出了多块“珍稀”的高品质地块，诸如蒋村低密度住宅用地、滨江水电新村等地块，这些核心区域的稀缺性直接导致了土地溢价的大幅提升，进而使得土地出让收入也随之显著增加。
与此同时，随着人工智能产业的迅猛发展，杭州这座“新一线”城市的价值也经历了重新评估。产业集中效应日益显著，基础设施建设水平不断提升，政策利好逐步显现，这些因素共同作用于人口结构，进而推动了住宅用地的需求增长，尤其是对于高端改善型住宅的需求尤为旺盛。这一趋势也极大地提振了房地产企业的拿地信心。
“六小龙”这一概念推动了未来科技城、钱江世纪城等区域的热度上升，尤其在3月份，滨江集团以高达52亿元的总价，以及每平米7.74万元的楼面价，溢价率接近70%的成交价格，成功收购了滨江区水电新村的地块，该地块与宇树科技总部相隔仅有大约3公里的距离。
上半年杭州的土地拍卖市场异常活跃，得益于当地政府取消了对土地价格的最高限制以及限价销售政策，同时优化了容积率的规定，使得众多优质地块得以推出市场；此外，杭州还因“六小龙”的崛起而受益——这座城市正从“数字经济领军城市”向“硬科技发展高地”迈进，迎来了新的发展高峰期。
在着力发展数字经济核心产业的过程中，杭州积极促进数字经济与制造业的深度融合，并致力于孵化新兴产业和未来产业。目前，可以观察到，“产城融合”的开发模式正在对杭州的房地产市场结构进行深刻变革——与亚运会前抢购土地的火热景象相比，当前的土地拍卖热潮中，房地产企业更加注重实际拿地，资金杠杆率有所降低，且更加重视。
业内专家指出，杭州近期地价突飞猛进，并非市场状况本身有多么理想，实则开发商急需为手中资金寻找出路。目前来看，除了北京和上海，杭州似乎成了唯一的“救命稻草”。这主要得益于杭州的城市运营相对出色、浙江的民间财力较为雄厚，再加上浙江民众对房地产市场依旧抱有信心。
实际上，尽管土地拍卖市场呈现出“点状”的升温趋势，但杭州的房地产市场尚未全面回暖。除了核心区域的一些豪宅销售情况良好外，新房市场仍呈现出“冷热不均”的现象。在下半年，杭州楼市面临的核心挑战在于改善型项目的市场检验，即这些项目能否顺利消化库存。“产业带动、人才聚集、住房品质提升、城市价值增长”则是杭州所期望实现的愿景。
参考资料：
张达：《杭州土拍火在“产城融合”》，《证券时报》
方超：《杭州楼市等待“热传导”效应》，《中国经营报》
蒋敏华：《杭州半年卖地收入抵去年全年》，《钱江晚报》
杨冰柯报道，《界面新闻》指出，杭州在上半年成功出让土地，总金额高达1160亿元，位居全国首位。
