杭州土拍为何爆红?2015 年至 2024 年 Λ 形曲线背后藏何秘密

2015年,杭州土地拍卖市场累计收入超过600亿;2016年,这一数字飙升至1600亿;到了2021年,更是达到了3100亿;然而,到了2024年,这一数字又有所下降,回落至1100亿——在这十年间,杭州土地拍卖市场经历了“Λ形”走势,总计收入超过了2万亿。

今年伊始至今,杭州市的土地出让收入与去年全年持平,甚至超越了上海,重新夺回了全国第一的宝座。作为一座新兴的科技创新城市,其土地拍卖市场的走势,有望从“Λ形”转变为“N形”。那么,杭州的土地拍卖为何如此火爆?未来的房地产市场又将呈现怎样的走势呢?

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亚运刺激杭州土拍三连冠

若欲出售土地,首要条件是必须拥有土地。与深圳因土地资源匮乏而存在的“先天缺陷”不同,自新世纪伊始,杭州得益于行政区划的调整,其规模急剧扩大。起初,萧山、余杭两地将市撤销并升级为区,随后,富阳、临安、建德、桐庐等县市也相继并入,使得杭州的面积迅速膨胀至近1.7万平方公里。在GDP排名前十的城市中,杭州的面积与北京持平,几乎是上海的近两倍。

新世纪初期,房地产市场热度持续攀升,杭州的土地拍卖甚至突破了千亿大关。然而,自2010年实施了历史上最严格的楼市调控政策“国十条”起,直至2015年全国范围内展开的棚户区改造和去库存浪潮,这期间数年,主要城市的房地产市场和土地拍卖市场逐渐陷入了低迷。到了2015年,杭州的土地出让收入仅略高于600亿元。

2015年9月,杭州荣获第19届亚运会主办城市的殊荣,这一决定为当地土地拍卖市场的火爆埋下了伏笔。紧接着,2016年杭州通过卖地筹集了高达1612亿元的资金,这一数字较上年增长了166%。从2017年至2019年,杭州的土地收入连续跨越了2200亿、2400亿、2800亿的大关,连续三年稳坐全国卖地收入排行榜的榜首位置。

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杭州连续三次土地拍卖成功,背后存在内外部两方面的原因。从外部环境来看,自2015年以来,棚户区改造催生了巨大的市场需求,房地产企业纷纷采取高杠杆策略进行土地收购,浪潮一波高过一波;而从杭州自身的需求来看,该市需要依赖土地财政来支持基础设施建设,同时,亚运会的举办权也极大地推动了土地出让收入的显著增长。据中新网报道,杭州亚运会的比赛和训练场馆建设总投资高达101.9亿元,这一数字比广州亚运会多出近30亿元。

2018年,杭州展开了代号为“5433”的现代综合交通大会战,工程包括建设全长552公里的快速路和高速公路、400公里的轨道交通、350公里的铁路线,以及三大水陆空枢纽的建设。这些项目的总投资额高达数千亿。

浙江省统计局发布的研究报告显示,在2016至2020年间石家庄市神兴小学,杭州市共投入2248亿元资金,用于城市轨道交通、杭州西站、萧山国际机场三期扩建、亚运场馆以及亚运村等基础设施项目。这一数额尚未涵盖其余五个赛区(即五个分会场)在场馆建设及基础设施方面的投资金额。

奥运会和亚运会等重大赛事,中央及省级财政部门均会提供资助——比如,浙江省财政厅在阐述2021年预算执行情况时提到,“已预先拨付10亿元用于杭州市亚运会的赛事运营资金”——然而,主要资金缺口仍需由举办城市自行填补。若要在短时间内筹集如此庞大的资金,出售土地似乎成为唯一途径。

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杭州土拍冲顶三千亿后回落

地方财政对卖地收入的依赖程度,通过土地财政依赖度(即政府性基金收入与财政收入之比)得以体现。以2021年杭州为例,亚运会举办前夕,其卖地收入高达3084亿元;同年,政府性基金收入与一般公共收入的比率达到了103.1%;进入2022年,这一比率更是攀升至130.7%,显著高于同期其他主要城市的水平。

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卖地收益的迅猛增长,导致房价持续上升。得益于数字经济的迅猛发展以及G20峰会、亚运会等重大活动的强力推动,杭州的房价迅速攀升,2022年已超过每平方米4万元,仅次于一二线城市和厦门,比经济规模相当且地理位置相近的南京高出超过15%,而居民的负债率更是位居全国首位。

自2018年起,杭州在购房限制方面逐步增强调控力度,不仅在购房资格、贷款资格等市场准入条件上不断升级,而且在土地拍卖价格、房价控制、新房限售等交易环节中,实施了多项调控措施,政策如同连珠炮般密集出台,甚至有时是一系列修补措施接连推出。杭州房地产市场因而出现了摇号购房、新房与二手房价格倒挂等一连串奇特现象。

城市成本持续攀升,杭州的“大城市病”现象逐渐显现。特别引人关注的是,那些从一线城市迁至杭州的年轻中产家庭,开始体会到生活的艰辛,高房价、学区房、交通等问题接踵而至。自2023年起,杭州的房地产市场开始出现回调,土地拍卖市场也随之迅速下滑。

触发对当前房地产市场担忧的,是阿里集团总部所在地未来科技城板块房价的大幅下跌——就在那时,阿里集团启动了“1+6+N”的组织结构调整,并由此引发了裁员的风声,根据最新的财报数据,截至2023年3月,集团员工数量同比减少了4524人——未来科技城的“三兄弟”楼盘房价普遍下滑,尤其是东原印未来,其成交单价最高曾攀升至9万元,而当时的最低挂牌单价大约在5.4万元左右。

一时间,关于“杭州房价将崩盘、程序员因高杠杆导致房产断供”的传言四处传播;同时,当地媒体《杭州房东的焦虑:我的二手房难售》一文也迅速登上热搜。2023年,杭州的土地出让收入自六年前以来首次跌破了2000亿元大关,较上年同期减少了近两成。

2023年年末,杭州在放宽土地价格限制的同时,部分区域亦解除了新房售价的限制;进入2024年上半年度,该市在实施限购政策近八年之后,全面放开了购房限制,旨在催生更多的购买欲望。然而,这些举措并未带来预期的显著成效——2024年,杭州的土地出让收入达到了1169亿元,而同期土地财政的依赖程度也降至了58%。

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2025年上半年,宅地出让金突破百亿大关,城市平均溢价率呈现波动/中指研究院发布数据

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“六小龙”概念助土拍升温

今年初,杭州的土地交易市场再度迎来热潮。在短短半年的时间内,共举办了19场土地拍卖会,涉及住宅用地共计68宗,成交总额达到了1160亿元,这一数字几乎与去年全年的总额相当。其半年内的成绩甚至超过了上海,在全国上半年土地出让金排行榜上位居首位。与此同时,土拍楼面价的新纪录被连续三次打破,最终锁定在每平方米8.8万元,仅次於北京和上海。

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业内人士对杭州土地拍卖市场持续火爆的原因进行了深入分析,从供给和需求两个角度进行了阐述。自今年起,杭州主城区推出了多块“珍稀”的高品质地块,诸如蒋村低密度住宅用地、滨江水电新村等地块,这些核心区域的稀缺性直接导致了土地溢价的大幅提升,进而使得土地出让收入也随之显著增加。

与此同时,随着人工智能产业的迅猛发展,杭州这座“新一线”城市的价值也经历了重新评估。产业集中效应日益显著,基础设施建设水平不断提升,政策利好逐步显现,这些因素共同作用于人口结构,进而推动了住宅用地的需求增长,尤其是对于高端改善型住宅的需求尤为旺盛。这一趋势也极大地提振了房地产企业的拿地信心。

“六小龙”这一概念推动了未来科技城、钱江世纪城等区域的热度上升,尤其在3月份,滨江集团以高达52亿元的总价,以及每平米7.74万元的楼面价,溢价率接近70%的成交价格,成功收购了滨江区水电新村的地块,该地块与宇树科技总部相隔仅有大约3公里的距离。

上半年杭州的土地拍卖市场异常活跃,得益于当地政府取消了对土地价格的最高限制以及限价销售政策,同时优化了容积率的规定,使得众多优质地块得以推出市场;此外,杭州还因“六小龙”的崛起而受益——这座城市正从“数字经济领军城市”向“硬科技发展高地”迈进,迎来了新的发展高峰期。

在着力发展数字经济核心产业的过程中,杭州积极促进数字经济与制造业的深度融合,并致力于孵化新兴产业和未来产业。目前,可以观察到,“产城融合”的开发模式正在对杭州的房地产市场结构进行深刻变革——与亚运会前抢购土地的火热景象相比,当前的土地拍卖热潮中,房地产企业更加注重实际拿地,资金杠杆率有所降低,且更加重视。

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业内专家指出,杭州近期地价突飞猛进,并非市场状况本身有多么理想,实则开发商急需为手中资金寻找出路。目前来看,除了北京和上海,杭州似乎成了唯一的“救命稻草”。这主要得益于杭州的城市运营相对出色、浙江的民间财力较为雄厚,再加上浙江民众对房地产市场依旧抱有信心。

实际上,尽管土地拍卖市场呈现出“点状”的升温趋势,但杭州的房地产市场尚未全面回暖。除了核心区域的一些豪宅销售情况良好外,新房市场仍呈现出“冷热不均”的现象。在下半年,杭州楼市面临的核心挑战在于改善型项目的市场检验,即这些项目能否顺利消化库存。“产业带动、人才聚集、住房品质提升、城市价值增长”则是杭州所期望实现的愿景。

参考资料:

张达:《杭州土拍火在“产城融合”》,《证券时报》

方超:《杭州楼市等待“热传导”效应》,《中国经营报》

蒋敏华:《杭州半年卖地收入抵去年全年》,《钱江晚报》

杨冰柯报道,《界面新闻》指出,杭州在上半年成功出让土地,总金额高达1160亿元,位居全国首位。