2025年上半年，房地产市场在政策导向、需求变动与行业变革的推动下，持续呈现出稳中有进的态势。市场在分化中寻求新的发展机遇，并在深度调整中孕育出新的发展模式。从新房、二手房以及租赁等多个角度观察，市场正经历着从“增量减少”向“品质提升”的深刻转变。各个环节相互影响，协同作用，共同助力行业整体实现止跌并逐步恢复稳定。
一、新房市场：热度分化，改善需求是关键变量
安居客新房线上找房热度显示，市场整体呈现降温趋势，其中66城均值同比下降9.1%，但城市梯队分化明显：一线城市内部分化严重，高品质改善型需求项目热度持续上升，而外围区域压力依然较大；新一线城市展现出较强韧性，5至6月热度持续上升，成都、杭州等地因“好房子”供应充足和人才政策吸引，成为需求外溢的承接区域；三四线城市走势相对低迷，政策对市场的推动作用逐渐减弱，库存压力增大，需求提振较为困难。
根据安居客的线上数据，66个重点城市的新房平均价格与去年同期相比略有下降，降幅为0.5%，体现出“以质量换取数量”的转型趋势。在这其中，一线城市由于核心区域供应紧张且高端改善型项目较多，其均价略有上升，增幅为0.8%；而新一线和二线城市，由于刚性需求楼盘比例增加，其均价则有所下降，新一线城市降幅为0.5%。在面积需求方面，90至120平方米的刚性需求依旧占据主导地位，然而，5月至6月期间，120至140平方米以及180至220平方米的改善型户型比例有所上升，这表明“好房子”政策以及房贷的优化措施激发了换房需求，市场正朝着“刚需与改善型需求双轮驱动”的模式转变。
二、二手房市场：以价换量，对新房分流效应加剧
安居客线上数据显示，百城二手房的月均挂牌量持续上升，然而，一线城市和二线城市的增长速度有所减缓，核心城市的供应增量逐渐缩小，市场观望情绪依然浓厚。在上半年，二手房市场在调整中努力寻求平衡点，未来需要密切关注政策导向、需求刺激以及城市间的差异化发展，以便准确把握市场新周期的走势。
挂牌时间普遍增长，尤其在一线城市周边地区这一现象尤为突出，这不仅反映了核心城市非核心区域的二手房流通变得更加困难，同时也映射出市场竞争的加剧。然而，在众多城市中，二手房的成交比例仍在持续上升，这一现象进一步表明了二手房市场正逐渐趋于稳定。同时，二手房的平均挂牌价格整体波动幅度减小，特别是在一线城市，由于“以价换量”的策略，外围区域的价格下降尤为明显。
此外，二手房对新房市场的分流作用正在增强。在“即购即住”和“设施完善”等优势的推动下，重点城市二手房的搜索人数比例已上升至67%，比去年同期高出5个百分点；而在三四线城市，这一比例更是超过了65%。这一现象显示出市场需求正逐渐向二手房倾斜，“即购即住”以及“设施完善”的二手房优势正持续显现。新房市场的分流效应正不断加剧，特别是在重点城市，其分流强度平均达到30%，而在三四线城市则高达36%。尤其在低能级城市，二手房对新房客群的“截流”作用更为明显，这一现象迫使新房市场加快产品及政策的创新步伐。
三、租赁市场：景气趋稳，需求与价格分化并行
40城租赁市场整体呈现出“温和”态势，春节过后，虽有小幅回暖，尤其在毕业季，但与去年同期相比，租金水平有所下滑。具体分析，22城的挂牌租金环比略有下降，仅有西部核心城市如乌鲁木齐和呼和浩特出现微幅上涨，这表明收入预期对支付能力产生了抑制作用，房东普遍采取让利措施，成为一种普遍现象。
需求侧呈现明显分化态势：新兴的一线城市因产业充满活力，需求热度位居前列，进入二季度后，新一线和二线城市的需求略有上升；而低等级城市的需求增长动力不足，城市间租赁市场的吸引力差异愈发明显。在去化速度方面，房东通过“降价换量”策略取得了一定成效，新一线城市平均挂牌周期缩短至45天，市场流通性得到增强，租赁市场能够适应经济和人口流动的变化。未来，需要通过政策优化供给，复苏经济，激发市场活力。
四、土地市场：止跌回升，结构与主体优化
58安居客研究院对65个城市进行监测发现，涉宅用地交易量同比增长18.4%，出让金上涨45%，楼面价提升22.3%，这标志着市场信心的恢复，“量价齐升”的现象尤为明显。其中，24个核心城市的表现尤为出色（涉宅出让金总额超过5000亿），杭州的溢价率高达35.5%，位居首位，这一现象反映出核心城市资源的稀缺性正推动房地产企业进行布局。
此外，企业在获取土地的构成上持续优化，地方国有企业所占比例下降16%，而中央企业及民营企业分别上升了3%和9%，融资状况的改善正向土地获取环节传递，民营企业的活力正在恢复，市场主体的多样性增强。土地市场的恢复对新房市场的传导作用，将对房地产市场的供需关系和价格产生影响，进而推动行业向“高质量投资、精细化运营”的方向转型。
趋势展望：止跌回稳的大方向不变
2025年标志着房地产行业深度调整的“过渡阶段”，在这一时期，市场在分化过程中努力寻求新的平衡点，并在调整过程中孕育着新的发展动力。在此过程中，改善型需求逐渐释放，高品质的价值观念逐渐回归，城市间的差异化发展也成为了调整的直接反映。
在需求方面，房贷利率尚有下降的可能，一些城市可能进一步放宽购房限制，对多子女家庭及新迁入市民等群体提供更多购房扶持；在供给方面，加速推进保障性住房的建设，促进老旧小区的改造和城市的更新，调整土地供应的布局；在市场监管领域，强化对房地产企业资金的监管，规范市场运作
一线城市中心区域的高端住宅项目将持续推动平均价格上升，而新一线和二线城市因“优质住房”项目的供应增多以及产品品质的提高，价格有望稳定并逐渐回升，然而，那些刚需住宅比例较高的区域仍面临价格竞争的压力；三四线城市可能继续采取“以降价换取销量”的策略，通过降价促销来减少库存。在产品方面，升级型需求将占据市场主流，120至140平方米以及180至220平方米的户型需求比例有望进一步增加。开发商将加大对绿色建筑、智能家居等“优质住宅”标准的投资力度，力求在差异化竞争中占据优势。
房地产经纪行业正遭遇转型升级的挑战。今年上半年，该行业的景气度已跌至低于平均水平（46.9），交易周期延长，业务处理难度增加。这反映出行业必须朝着“精确匹配、服务增值”的方向转变，通过提升服务水平来应对挑战。随着线上平台的日益发展，消费者获取房源信息的途径更加便捷，因此对房产经纪的服务质量提出了更高的要求。经纪公司需借助大数据对消费者需求进行深入分析，进而精准推送房源。此外，还需强化对经纪人员的培训，提升他们的专业能力和服务观念，确保消费者能够享受到从购房咨询到交易过户的全流程一站式服务，以便更好地应对市场的变动和消费者的需求。
2025年下半年，房地产市场面临机遇与挑战的双重考验。在此期间，市场将经历分化，并持续进行自我调整与优化。新房市场将集中力量满足核心城市的改善型需求，而二手房市场则呈现出供需双方的激烈博弈。租赁市场正朝着品质化方向演进，土地市场核心竞争愈发激烈。政府实施精准政策，稳定市场预期，整个行业在调整过程中努力寻求平衡点。
