依据中物研协公布的信息，自去年起，我国已有超过一百个住宅小区实施了物业费用的降低，降幅介于20%至35%的范围。
尽管重庆是最早实施小区物业费降低的城市之一，但近期却遭遇了新的变故——已有至少10家物业公司宣布退出市场，不再提供服务。
综合分析各物业公司发布的撤离通知，我们发现其退出服务的原因涵盖了物业费用减免谈判的失败、物业费用收取比例的长期低落等多个方面。
重庆并非唯一，近期杭州、鄂州等城市亦涌现出头部物业管理公司主动退出部分小区服务管理的现象。一位物业行业经验丰富的专家向记者透露，面对人力成本上升、设施老化以及政策调控等多重挑战，多数头部物业公司倾向于放弃激烈的价格战，主动撤离效益不佳的项目，将发展策略从追求“规模扩张”调整为“质量深化”。
重庆多个物业公司宣布“弃管”
自去年起，重庆市内众多住宅小区纷纷与物业管理公司就降低费用事宜展开谈判，并最终顺利实现了物业费用的下调。
然而，近期情况出现了新的转变——在重庆，已有至少十个住宅小区的物业管理公司公开声明，他们决定主动放弃物业服务，并直接撤离现场，不再继续履行职责。
近期，重庆加州物业服务有限公司发布了一则公告，明确指出该公司将在8月31日结束对中渝春华秋实小区二期的物业管理服务。该物业公司表示，其服务渝春华秋实小区二期已超过十年。2025年3月，小区举行了业主大会，并表决通过了物业服务费调整方案。公示结果显示，住宅物业费将从原来的高层2.0元/平方米/月和别墅3.5元/平方米/月统一降至1.30元/平方米/月，商业物业费将从5.0元/平方米/月降至3.0元/平方米/月，车位物业费将从80元/个/月降至40元/个/月。
重庆加州物业服务有限公司指出，鉴于本项目当前的运营实况，公司难以接受如此显著的费用下调。物业服务费的设定原本依据长期服务的平均成本，随着时间的流逝，包括人工成本的增加、设施设备的磨损、园林绿植的退化等因素，均会导致物业服务运营成本的必然上升。该公司表示，业主大会就物业费用所做表决与物业管理市场的实际情况不符，这一结果将引发物业管理服务质量的显著下滑，并使工作面临重大隐患与风险。
重庆凯美物业管理有限公司近期发布了“撤场告业主书”，宣布自8月1日起将不再负责“居然雅素里”小区的物业管理。该公司表示，此举源于小区业主长期拖欠物业费，拖欠比例已超过业主总数的一半，导致物业管理难以正常进行，服务及开支难以保障。尽管公司多次催缴并进行了沟通协商
中铁建物业管理有限公司亦发布通告，宣布将于8月15日结束对巴南中铁建花语佰骊小区的物业管理服务。公司表示，自2017年5月24日入驻巴南中铁建花语佰骊小区以来，自物业管理服务启动以来，公司一直面临收入不足以覆盖支出的困境，且从2024年下半年起，亏损状况愈发严重。
除了前面提到的住宅小区，还有锦绣江南、御景国际、龙兴未来城市、悦江山灏境、恒春凤凰城、两江溪岸云蔚等住宅项目，也即将面临物业管理公司的撤离。
观察多家物业公司发布的撤离通知，我们可以发现，他们终止服务的主要原因是未能就物业续约降价达成一致，以及物业费收取比例偏低。此外，部分物业公司表示，他们退出服务是因为在执行工作中遭遇了业委会的故意刁难。
成立业委会谈降费却“谈崩了”
类似的事情也出现在了新一线城市杭州。
杭州大江东地区的住宅小区万固珺府，在2020年的销售摇号过程中，其中签率仅为7%，一度成为众多购房者争相竞逐的“地铁红盘”，难以入手。
然而，在今年的6月30日夜晚，当钟声敲响午夜12点，该住宅区的物业管理企业——杭州滨江物业管理有限责任公司（以下简称“滨江物业”）正式宣告结束其服务职责。
滨江物业即将撤出，但该小区的业主委员会尚未成功选定一家物业公司来接替其服务。6月27日，万固珺府小区业委会发布了一则公告，指出为避免滨江物业撤出后小区缺乏物业服务，他们已从街道推荐的应急托管物业中挑选，最终决定由杭州磐石物业服务有限公司负责应急托管工作。
滨江物业在杭州市场占据领先地位，是一家知名的物业管理公司，同时它还属于在香港上市的滨江服务集团（股票代码：03316.HK），该集团的市值已逼近六十亿港元。
滨江物业作出撤离万固珺府服务区域的决定，究其原因，实则在于物业费率的调整未能达成一致意见。
2024年12月，万固珺府正式组建了业主委员会。随后，该委员会便与滨江物业展开了续聘合同的协商。在谈判中，业委会明确提出要求，希望滨江物业能够将物业费从原先的2.8元/平方米/月下调至2.2元/平方米/月。
2025年4月13日，滨江物业在函件中明确表示：“针对小区业主委员会提出降低物业费用的诉求，双方未能形成共识。在全面评估后，我们决定不参与小区续聘的相关事宜。”
滨江物业的相关人员向记者透露，万固珺府这个项目规模并不大，物业公司目前仅能维持基本运营，若业委会提议将物业费降至每平方米每月2.2元，那么物业公司只能选择降低服务质量，或者项目可能面临亏损，这两种情况均不符合公司的运营标准。
中指数据揭示，到2024年12月为止，我国二十个重点城市的物业服务平均价格达到了2.72元每平方米每月。其中，杭州作为准一线城市，其物业服务的平均价格为2.98元每平方米每月，紧随上海（3.51元每平方米每月）之后，物业费用水平位居前列。
头部物业公司撤出的情况并非单一现象，近期，中海物业亦向鄂州双创之星小区发布了撤场通知，宣布公司将在8月31日彻底退出该项目，停止一切服务。撤场的原因在于该小区的入住率偏低，拖欠物业服务费的住户占比较高，累计拖欠的物业费用接近60万元，导致项目长期处于亏损状态。
业内人士称成本上行压力大
为何近期频现物业公司或主动或被动撤场案例？
一位在物业管理领域拥有丰富经验的专家向第一财经透露，近段时间内，物业公司的收入增长普遍出现下降趋势，而行业普遍倾向于放弃过去盲目扩张的做法，转而减少内部竞争。
不少物业公司宣称出现“亏损”，但重庆一家领先的物业企业内部知情人士透露，从整体来看，整个行业普遍面临着成本上升的压力。这种成本增加的原因是多方面的，比如人力成本不断上升，维护和维修费用也在增加，这其中包括公共设施设备因老化而导致的维修频率提高。此外，零配件、耗材和能源等价格普遍上涨，合规性支出也在增加，例如消防安全改造和垃圾分类处理等政策要求的合规投入也在持续增长。”
实际上，自去年起，不少行业领先物业企业已陆续宣布放弃低质量、低效益的项目。例如，万物云计划在2024年全年撤出53个住宅项目，此举将影响其2.86亿元的饱和收入；世茂服务将退出6090万平方米的物业；彩生活决定终止5860.8万平方米的合约；中海物业也退出了4450万平方米的物业盘。
2024年，重庆、银川、武汉、青岛等城市陆续发布了新的物业服务收费标准规定。特别值得一提的是，重庆地区的电梯住宅被划分为四个不同的收费标准档次，其中最高的收费标准为1.9元/平方米/月。这一价格水平普遍低于多数新建小区现行的收费标准，因此引发了广大业主的强烈反响，他们纷纷呼吁降低物业费用。紧接着，一场“物业降费潮”在多个城市迅速扩散，众多小区的业主与物业管理方就物业费降价问题展开了积极的协商讨论。
在这轮费用下调的风潮中，部分小型物业企业为了吸引客户，决定自行下调物业费用，有的甚至推出了“零物业费”的政策，意图通过这种方式提高中标概率。然而，也有不少行业领先的物业公司更倾向于专注于提升服务质量，于是他们选择了退出这场竞争。
业内专家指出，众多领先的物业管理公司普遍认为，与其在低效的住宅项目中进行无谓的竞争，不如将更多的资源和精力转向开发优质服务领域，专注于服务如公共建筑、旅游景区、商务写字楼等高端客户的项目。中海物业已明确表示，将致力于深化在学校和医院领域的业务拓展，预计到2024年，其管理的项目数量将分别增至95个以上、50个以上；招商积余公司宣布将主要关注医院、交通以及综合设施管理（IFM）等业务领域，其新签订的合同金额预计同比将有显著增长，分别为95%、46%和11%；而融创服务则专注于高端住宅市场，其新增的饱和收入已超过9000万元。众多头部物业企业面临挑战，随着房地产行业黄金时期的结束，它们必须像大象转身一般，改变策略。由过去追求管理面积数量的“量变”阶段，转变为注重提升服务价值的“质变”阶段，只有这样，才能在激烈的市场竞争中求得生存。
